SHM Adalah: Biaya Urus dan Cara Cek Keasliannya

SHM adalah bukti kepemilikan tanah dengan kedudukan hukum tertinggi di Indonesia, diatur dalam Undang-Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960.

Pemegang SHM mempunyai hak penuh atas sebidang tanah tanpa batas waktu dan tanpa campur tangan pihak lain, termasuk negara, selama tidak dialihkan melalui jual beli, hibah, atau warisan. Berbeda dengan Hak Guna Bangunan atau Hak Guna Usaha yang bersifat sementara, hak milik melekat pada pemiliknya secara turun temurun.

Beberapa ciri utama yang melekat pada SHM antara lain sebagai berikut.

• Bersifat turun temurun dan bisa diwariskan ke generasi selanjutnya tanpa proses alih fungsi hak.
• Berlaku tanpa batas waktu, berbeda dari HGB yang harus diperpanjang setiap periode tertentu.
• Dapat dialihkan melalui jual beli, hibah, tukar guling, atau warisan.
• Diakui sebagai agunan kredit dengan nilai appraisal tertinggi di lembaga perbankan.
• Secara hukum hanya bisa dimiliki perseorangan warga negara Indonesia, bukan badan hukum atau warga negara asing.

Transaksi jual beli properti di Indonesia selalu bersinggungan dengan satu istilah yang menentukan keamanan aset, yakni status legalitas tanah. Sertifikat Hak Milik atau SHM sering disebut sebagai jenis sertifikat paling kuat, namun sebagian calon pembeli masih menyamakannya begitu saja dengan Hak Guna Bangunan atau bahkan girik warisan keluarga. Padahal, ketiganya membawa konsekuensi hukum dan finansial yang jauh berbeda satu sama lain.

Untuk itu, kami menguraikan definisi SHM secara hukum, perbedaannya dengan jenis hak atas tanah lain, hingga langkah praktis mengecek keasliannya sebelum transaksi berlangsung. Data dan regulasi yang disajikan mengacu pada ketentuan terbaru dari Kementerian Agraria dan Tata Ruang atau Badan Pertanahan Nasional, sehingga informasi yang diperoleh pembaca tetap akurat dan bisa dipertanggungjawabkan sebagai bahan pertimbangan sebelum membeli rumah pertama atau menambah portofolio investasi properti.

 

Dasar Hukum dan Perkembangan Regulasi SHM Terkini

Landasan hukum SHM tidak berhenti pada UUPA Tahun 1960. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah mengatur teknis penerbitan sertifikat, sementara Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 3 Tahun 2023 memperkenalkan sertifikat elektronik atau e-Sertipikat sebagai bentuk dokumen kepemilikan baru. Sertifikat elektronik mempunyai kekuatan hukum setara sertifikat fisik karena data yuridis dan data fisiknya tersimpan dalam buku tanah elektronik yang disahkan tanda tangan digital resmi dari Balai Sertifikasi Elektronik.

Kebijakan pertanahan yang berlaku pada 2026 turut menegaskan bahwa dokumen seperti girik atau Letter C hanya berfungsi sebagai petunjuk penguasaan tanah, bukan bukti hak milik yang kuat secara hukum.

Pemilik lahan dengan dokumen tersebut disarankan segera mengurus peningkatan status menjadi SHM melalui Kantor Pertanahan setempat agar terhindar dari sengketa di kemudian hari. Proses pendaftaran maupun pemantauan status sertifikat kini juga bisa ditelusuri lewat aplikasi Sentuh Tanahku milik ATR/BPN, sehingga pemilik lahan tidak perlu terus bolak-balik ke kantor pelayanan.

 

Perbedaan SHM dengan HGB, HGU, Girik, dan AJB

SHM dan Hak Guna Bangunan (HGB)

HGB merupakan jenis sertifikat paling umum ditemui pada perumahan baru dan apartemen. Berikut perbandingan pokoknya dengan SHM.

Aspek	SHM	HGB
Status kepemilikan	Hak milik penuh atas tanah	Hak mendirikan bangunan di atas tanah pihak lain
Jangka waktu	Tanpa batas waktu	30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun
Subjek pemegang hak	Perseorangan WNI	WNI dan badan hukum Indonesia, termasuk PT
Kekuatan sebagai agunan	Nilai appraisal tertinggi di bank	Diterima bank, namun nilai appraisal lebih rendah
Likuiditas jual	Lebih tinggi dan cenderung lebih cepat terjual	Relatif lebih lambat di pasar sekunder

 

SHM dan Hak Guna Usaha (HGU)

HGU diberikan untuk lahan yang dipakai kegiatan usaha pertanian, perkebunan, perikanan, atau peternakan dalam skala tertentu. Jangka waktunya lebih panjang dari HGB, yaitu maksimal 35 tahun dan bisa diperpanjang hingga 25 tahun berikutnya. Pemegang HGU umumnya berupa korporasi atau badan usaha, bukan perseorangan seperti pada SHM.

SHM dan Girik atau Letter C

Girik dan Letter C sejatinya adalah catatan pajak tanah dari level kelurahan atau desa, bukan produk pendaftaran resmi di BPN. Lahan dengan status girik rawan tumpang tindih kepemilikan, sulit dijadikan agunan bank, serta membutuhkan proses pendaftaran tanah pertama kali sebelum bisa naik status menjadi SHM. Program Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap dari pemerintah menjadi salah satu jalur yang dapat dimanfaatkan pemilik girik untuk mengurus legalitas tersebut.

SHM dan Akta Jual Beli (AJB)

AJB atau Akta Jual Beli merupakan dokumen yang dibuat notaris atau PPAT sebagai bukti sah telah terjadi transaksi jual beli tanah antara penjual dan pembeli. Fungsinya lebih menyerupai kuitansi resmi ketimbang bukti kepemilikan, sehingga status tanah di mata BPN masih tercatat atas nama pemilik lama selama belum dilakukan proses balik nama. Pembeli yang memegang AJB perlu segera mengajukan balik nama ke SHM agar hak atas tanah benar-benar melekat pada namanya sendiri, sekaligus menghindari risiko sengketa apabila penjual lama mengalihkan hak yang sama kepada pihak lain.

Baca juga: Cara Hitung Biaya Balik Nama Sertifikat Tanah 

 

SHM untuk Apartemen, Mengenal Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun

Selain tanah dan rumah tapak, kepemilikan unit apartemen atau rumah susun juga mempunyai bentuk sertifikat tersendiri yang disebut Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun atau SHMSRS. Diatur dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun, SHMSRS memberi pemilik unit hak penuh atas ruang di dalam unit yang dibeli, sekaligus hak bersama atas tanah, struktur bangunan, dan fasilitas umum yang dipakai seluruh penghuni.

Bagi investor yang tertarik pada properti vertikal seperti apartemen, kondominium, atau rusunami, keberadaan SHMSRS jadi salah satu indikator legalitas yang wajib dicek sebelum membeli unit, terutama pada proyek yang masih dalam tahap indent atau belum serah terima. Pengembang wajib menerbitkan SHMSRS setelah pertelaan atau pemisahan hak tanah bersama disahkan BPN, sehingga unit yang belum memiliki dokumen tersebut sebaiknya dicermati lebih saksama sebelum uang muka dibayarkan.

 

Opsi Kepemilikan Properti bagi Warga Negara Asing Lewat Hak Pakai

Warga negara asing yang berdomisili sah di Indonesia tidak bisa memegang SHM secara langsung, namun tetap dapat memiliki hunian lewat skema Hak Pakai sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, dan Hak Milik Satuan Rumah Susun. Hak Pakai diberikan untuk jangka waktu awal 30 tahun, dapat diperpanjang 20 tahun, dan diperbarui kembali hingga 30 tahun berikutnya, sehingga total masa pakai bisa mencapai 80 tahun.

Praktik menitipkan kepemilikan SHM atas nama WNI lain untuk kepentingan warga negara asing, yang biasa disebut skema nominee, sebaiknya dihindari karena tidak diakui secara hukum dan berpotensi merugikan kedua belah pihak apabila terjadi sengketa di kemudian hari.

 

Keunggulan Properti Berstatus SHM bagi Pembeli dan Investor

Memilih properti dengan legalitas SHM memberi sejumlah keuntungan konkret, baik dari sisi keamanan hukum maupun potensi finansial jangka panjang.

• Kepastian hukum tertinggi sehingga risiko sengketa tanah atau klaim pihak ketiga di masa depan bisa ditekan.
• Nilai jual tanah dan bangunan berstatus SHM secara umum 1,5 hingga 2 kali lipat lebih tinggi dibandingkan properti HGB di lokasi setara.
• Proses pengajuan KPR maupun pinjaman dengan agunan properti cenderung lebih cepat disetujui lembaga keuangan.
• Fleksibilitas penuh untuk menggunakan, menyewakan, atau mengalihfungsikan lahan sesuai tata ruang yang berlaku.
• Status warisan lebih jelas dan mudah dialihkan kepada ahli waris tanpa proses konversi hak tambahan.

 

Risiko Membeli Properti Tanpa SHM atau dengan Legalitas Lemah

Kasus sertifikat tanah palsu maupun lahan sengketa masih terjadi di berbagai daerah, bahkan pada properti yang tampak resmi lengkap dengan bangunan siap huni. Sejumlah pembeli baru menyadari dokumen yang dipegang tidak terdaftar di BPN setelah dana ratusan juta rupiah terlanjur keluar. Legalitas lemah seperti girik palsu, sertifikat ganda, atau tanah dalam status sengketa waris berpotensi membuat properti sulit dijual kembali, ditolak sebagai agunan bank, bahkan berujung proses hukum panjang antara pembeli dan pihak yang mengklaim hak atas lahan yang sama.

 

Cara Mengecek Keaslian SHM Sebelum Transaksi

Verifikasi legalitas sebaiknya dilakukan sebelum uang muka atau pelunasan dibayarkan, bukan setelah akta jual beli terbit. Beberapa langkah berikut bisa ditempuh.

• Buka aplikasi Sentuh Tanahku milik ATR/BPN dan masukkan nomor sertifikat untuk mengecek status kepemilikan.
• Ajukan pengecekan langsung ke loket pelayanan Kantor Pertanahan sesuai lokasi lahan.
• Libatkan notaris atau PPAT untuk melakukan pengecekan resmi sebelum akta jual beli diproses.
• Cocokkan data fisik di lapangan, termasuk luas dan batas lahan, dengan data yuridis pada sertifikat.
• Pastikan tanda tangan elektronik atau kode QR pada e-Sertipikat sesuai dengan sistem resmi BPN.

 

Cara Meningkatkan HGB, Girik, atau AJB menjadi SHM

Pemilik properti berstatus HGB, girik, maupun AJB dapat mengajukan peningkatan hak menjadi SHM melalui Kantor Pertanahan setempat. Dokumen yang diminta sedikit berbeda tergantung asal usul tanah, termasuk untuk kasus tanah warisan yang melibatkan lebih dari satu ahli waris. Berikut dokumen umum yang dibutuhkan untuk konversi HGB atau girik.

• Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga pemohon.
• Sertifikat HGB asli atau girik yang akan ditingkatkan statusnya.
• Fotokopi Izin Mendirikan Bangunan.
• Fotokopi SPPT PBB tahun berjalan.
• Surat pernyataan bahwa lahan tidak sedang dalam sengketa.

Dokumen Tambahan untuk SHM Tanah Warisan

• Surat keterangan waris dari kelurahan atau notaris, sesuai golongan ahli waris yang berlaku.
• Fotokopi akta kematian pemilik sebelumnya.
• Surat pernyataan pembagian waris yang disetujui seluruh ahli waris.
• Fotokopi KTP dan Kartu Keluarga seluruh ahli waris yang berhak atas lahan.

Setelah dokumen lengkap, proses di kantor BPN umumnya berjalan lewat tahapan berikut.

1. Ajukan permohonan ke loket Kantor Pertanahan setempat atau melalui aplikasi Sentuh Tanahku.
2. Serahkan berkas lengkap untuk diperiksa petugas pelayanan.
3. Ikuti jadwal pengukuran ulang lahan apabila diminta petugas BPN.
4. Lakukan pembayaran biaya pendaftaran serta BPHTB sesuai ketentuan daerah setempat.
5. Tunggu proses penerbitan sesuai jenis permohonan yang diajukan.
6. Ambil sertifikat fisik atau unduh e-Sertipikat setelah proses dinyatakan selesai oleh BPN.

Proses peningkatan hak dari HGB ke SHM umumnya berlaku untuk rumah tinggal pertama dengan luas lahan terbatas sesuai ketentuan setempat. Di luar kriteria tersebut, prosedur dan komponen biaya tambahan bisa berbeda tergantung kebijakan Kantor Pertanahan di masing-masing wilayah.

Estimasi Biaya Mengurus SHM

Biaya pengurusan SHM terdiri dari beberapa komponen yang besarannya menyesuaikan luas tanah dan lokasi Kantor Pertanahan. Berikut gambaran umum komponen biaya yang perlu disiapkan.

Komponen Biaya	Estimasi Nominal
Pendaftaran SHM, tanah maksimal 600 m²	Rp50.000
Pengukuran tanah	Rp124.000 – Rp340.000 (menyesuaikan luas lahan)
Biaya panitia pemeriksaan tanah	Rp354.000 – Rp390.000
BPHTB	5% × (NPOP − NJOPTKP)
Jasa PPAT atau notaris (apabila digunakan)	Sekitar Rp2.000.000, atau 0,5% – 1% dari nilai transaksi

 

Total biaya pengurusan mandiri tanpa jasa notaris umumnya berkisar Rp500.000 sampai Rp700.000 untuk tanah dengan luas standar rumah tinggal. Jika seluruh proses diserahkan ke notaris atau PPAT, total pengeluaran bisa naik menjadi beberapa juta rupiah, tergantung nilai transaksi dan kompleksitas berkas yang diurus.

Estimasi Waktu Proses

Lama proses SHM bergantung pada jenis permohonan yang diajukan. Pendaftaran sederhana dengan berkas lengkap umumnya selesai dalam 5 sampai 14 hari kerja, sedangkan permohonan hak baru yang melibatkan pengukuran ulang dan pengumuman data yuridis di kelurahan bisa memakan waktu hingga 6 bulan sebelum sertifikat resmi diterbitkan.

 

Tips Memilih Properti SHM untuk Pembeli Rumah Pertama dan Investor

• Datangi langsung Kantor Pertanahan atau gunakan aplikasi Sentuh Tanahku untuk mengecek keaslian sertifikat sebelum sepakat harga.
• Gunakan jasa notaris atau PPAT yang berizin resmi untuk mendampingi seluruh proses transaksi.
• Bandingkan harga properti SHM dengan properti sejenis di sekitar lokasi agar tidak terjebak harga terlalu tinggi.
• Telusuri riwayat kepemilikan sebelumnya untuk memastikan tidak ada indikasi sengketa waris atau tumpang tindih hak.
• Pastikan luas lahan pada sertifikat sesuai kondisi aktual di lapangan, termasuk batas dengan lahan tetangga.

Bagi calon pembeli yang ingin memastikan legalitas sebelum menjatuhkan pilihan, tim Opulence Property Indonesia turut menyediakan pendampingan pengecekan status sertifikat pada setiap listing properti yang dipasarkan, bahkan perhitungan KPR. Dengan demikian proses transaksi berjalan lebih tenang dari awal hingga serah terima.

 

Pertanyaan Umum seputar SHM

• Apakah SHM bisa dimiliki warga negara asing?
  Tidak. Hak milik atas tanah secara hukum hanya boleh dipegang perseorangan warga negara Indonesia. Warga negara asing yang ingin memiliki hunian di Indonesia umumnya menggunakan skema Hak Pakai dengan jangka waktu tertentu.
• Apa bedanya AJB dan SHM?
  AJB adalah bukti transaksi jual beli, sedangkan SHM adalah bukti kepemilikan resmi yang tercatat di BPN. Pembeli yang baru memegang AJB tetap perlu mengurus balik nama menjadi SHM agar haknya diakui penuh secara hukum.
• Berapa lama proses pengurusan SHM di BPN?
  Untuk pendaftaran sederhana dengan berkas lengkap, prosesnya berkisar 5 sampai 14 hari kerja. Permohonan hak baru yang melibatkan pengukuran ulang dan pengumuman data yuridis bisa berlangsung hingga 6 bulan.
• Apakah sertifikat elektronik sudah wajib menggantikan sertifikat fisik?
  Sertifikat fisik lama tetap sah selama belum ada proses balik nama, pewarisan, atau perubahan hak. Konversi ke e-Sertipikat akan berlangsung otomatis saat pemilik mengajukan salah satu proses tersebut ke BPN, atau bisa diajukan secara sukarela kapan saja.
• Apa yang terjadi jika SHM hilang atau rusak?
  Pemilik bisa mengajukan permohonan sertifikat pengganti ke Kantor Pertanahan setempat dengan melampirkan surat keterangan kehilangan dari kepolisian. Sertifikat pengganti yang terbit umumnya langsung berbentuk e-Sertipikat sesuai kebijakan digitalisasi pertanahan yang berlaku saat ini.