Appraisal Adalah: Simak Cara Menghitung Appraisal dengan Mudah
Appraisal adalah proses penilaian resmi yang dilakukan untuk menentukan nilai wajar sebuah properti, mulai dari rumah tinggal, ruko, hingga tanah kosong. Proses ini menjadi acuan utama bank sebelum menyetujui pengajuan KPR, sebab hasil appraisal akan menentukan besaran plafon kredit yang bisa dicairkan kepada calon debitur.
Bagi calon pembeli rumah maupun pemilik hunian yang berencana mengajukan kredit, mengetahui cara menghitung appraisal secara mandiri menjadi bekal berharga. Selain bisa memperkirakan nilai jual properti, perhitungan ini juga membantu mempersiapkan diri sebelum tim penilai bank datang melakukan survei lapangan.
Apa itu Appraisal Properti?
Appraisal properti merupakan penilaian yang dilakukan untuk mengetahui nilai wajar sebuah aset, baik berupa rumah, apartemen, ruko, maupun lahan kosong. Penilaian ini dilakukan berdasarkan standar tertentu yang lazim digunakan lembaga keuangan.
Proses ini biasa disebut juga sebagai penilaian agunan. Pihak yang melakukannya bisa berasal dari internal bank yang bersertifikasi, atau penilai independen yang dikenal dengan sebutan KJPP (Kantor Jasa Penilai Publik).
Hasil appraisal inilah yang nantinya menjadi dasar bank dalam menentukan apakah sebuah properti layak dijadikan jaminan kredit, sekaligus berapa besar plafon yang pantas diberikan kepada pemohon.
Berdasarkan pengamatan tim Opulence Property Indonesia terhadap berbagai transaksi properti, hasil appraisal sering menjadi titik penentu disetujui atau tidaknya sebuah pengajuan kredit, sehingga persiapan sebelum survei berlangsung sebaiknya tidak diabaikan.
Perbedaan Appraisal dan NJOP
Dua istilah ini kerap tertukar, padahal fungsinya berbeda. NJOP atau Nilai Jual Objek Pajak diterbitkan pemerintah sebagai dasar perhitungan pajak bumi dan bangunan, sedangkan appraisal diterbitkan bank atau KJPP untuk kebutuhan kredit.
Karena perbedaan tujuan tersebut, nilai appraisal dan NJOP atas satu properti yang sama bisa jauh berbeda, dan keduanya tidak bisa saling menggantikan.
Tujuan Appraisal bagi Pembeli dan Pemilik Rumah
Tujuan utama appraisal adalah mengetahui taksiran harga objek kredit, sehingga bank dapat memberikan plafon yang sesuai kepada debitur. Selain itu, ada beberapa manfaat lain yang bisa dirasakan, antara lain:
- Menentukan nilai agunan yang mendekati kondisi pasar sebenarnya
- Mengurangi risiko kredit macet di kemudian hari
- Menjadi dasar perhitungan maksimal pinjaman KPR
- Membantu pemilik rumah menetapkan harga jual yang wajar
Bagi pemilik properti yang berencana menjual asetnya, hasil appraisal juga bisa dijadikan patokan agar harga yang ditawarkan tidak jauh melenceng dari nilai pasar.
Appraisal untuk Kebutuhan Selain Pengajuan KPR Baru
Penilaian properti tidak selalu berkaitan dengan pengajuan KPR pembelian rumah baru. Ada sejumlah kebutuhan lain yang juga mensyaratkan proses appraisal, di antaranya:
- Pengajuan top-up atau refinancing KPR yang sedang berjalan
- Klaim asuransi properti akibat kerusakan atau bencana
- Pembagian harta warisan antar ahli waris
- Transaksi jual beli properti antar pihak swasta tanpa melalui bank
Setiap kebutuhan tersebut bisa memerlukan pendekatan penilaian yang sedikit berbeda, tergantung tujuan akhir dari hasil appraisal itu sendiri.
Kisaran Biaya Appraisal Rumah
Biaya appraisal adalah sejumlah dana yang perlu dibayarkan untuk proses penilaian properti, baik oleh bank maupun KJPP independen, sebelum pengajuan KPR disetujui. Besarannya berbeda-beda tergantung jenis dan nilai properti yang dinilai.
Berikut gambaran kisaran biaya appraisal rumah di lapangan.
- Rp 350.000 sampai Rp 750.000 untuk rumah sederhana atau subsidi
- Rp 500.000 sampai Rp 1.500.000 untuk rumah kelas menengah
- Rp 1.500.000 sampai Rp 3.000.000 untuk rumah komersial atau lokasi tertentu
- Rp 5.000.000 sampai Rp 10.000.000 untuk properti besar, rumah mewah, atau penilaian oleh KJPP independen
Angka tersebut hanya perkiraan umum. Setiap bank maupun lembaga penilai bisa menetapkan tarif berbeda sesuai kebijakan masing-masing.
Pihak yang Menanggung Biaya Appraisal
Pada sebagian besar bank, biaya appraisal dibebankan kepada pemohon KPR sebagai bagian dari biaya provisi atau biaya administrasi kredit. Biaya ini biasanya dibayarkan di muka, sebelum survei lapangan dijadwalkan.
Pada transaksi jual beli langsung antar pihak swasta tanpa melibatkan bank, biaya appraisal umumnya bisa dinegosiasikan, apakah ditanggung penjual, pembeli, atau dibagi dua pihak.
Faktor yang Memengaruhi Biaya Appraisal
Biaya appraisal tidak selalu sama untuk setiap properti. Ada sejumlah faktor yang membuat besarannya bervariasi, di antaranya:
- Lokasi rumah, apakah berada di kawasan strategis atau tidak
- Luas tanah dan bangunan yang dinilai
- Tipe properti, mulai dari subsidi, komersial, hingga mewah
- Tingkat kerumitan survei yang dilakukan di lapangan
- Kebijakan internal bank atau KJPP yang menangani penilaian
Semakin kompleks kondisi properti yang dinilai, biasanya biaya appraisal yang dikenakan juga semakin tinggi.
Lama Proses dan Masa Berlaku Hasil Appraisal
Proses appraisal rumah tapak umumnya berlangsung sekitar tiga sampai tujuh hari kerja sejak survei lapangan dilakukan. Durasi ini bisa lebih panjang jika properti berada di lokasi terpencil atau kondisinya cukup rumit untuk dinilai.
Hasil appraisal biasanya berlaku selama enam bulan hingga satu tahun sejak tanggal penerbitan. Jika pengajuan kredit belum juga dicairkan hingga masa berlaku habis, bank umumnya akan meminta penilaian ulang sebelum proses dilanjutkan.
Cara Menghitung Appraisal Rumah
Perhitungan appraisal rumah paling umum mengacu pada pendekatan biaya atau cost approach, yaitu nilai tanah ditambah nilai bangunan, lalu dikurangi depresiasi. Berikut penjabaran tiap tahapannya.
Menghitung Nilai Bangunan
Nilai bangunan dihitung berdasarkan kualitas konstruksi, usia, dan luas bangunan. Cara lain yang bisa digunakan adalah membandingkan bangunan serupa di lokasi sekitar.
Rumus yang dipakai adalah luas bangunan dikalikan biaya bangun per meter persegi. Sebagai gambaran, bangunan seluas 80 meter persegi dengan biaya bangun Rp 2.500.000 per meter persegi akan menghasilkan nilai bangunan sebesar Rp 200.000.000.
Menghitung Nilai Tanah
Nilai tanah dihitung dengan melihat luas lahan, lokasi, serta harga rata-rata tanah di sekitar area tersebut. Cara ini tidak memperhitungkan bangunan yang berdiri di atasnya, sehingga lebih cocok dipakai untuk menilai tanah kosong atau lahan sawah.
Rumusnya adalah luas tanah dikalikan harga tanah per meter persegi. Misalnya, tanah seluas 100 meter persegi dengan harga Rp 3.000.000 per meter persegi akan bernilai Rp 300.000.000.
Mengurangi Depresiasi Bangunan
Depresiasi merupakan penurunan nilai akibat usia bangunan yang semakin tua. Semakin lama usia sebuah rumah, biasanya semakin besar pula nilai penyusutannya.
Sebagai contoh, sebuah bangunan bisa mengalami depresiasi sebesar Rp 50.000.000 tergantung usia dan kondisi fisiknya saat disurvei.
Menjumlahkan Nilai Tanah dan Bangunan
Tahap terakhir adalah menjumlahkan nilai tanah dengan nilai bangunan, kemudian mengurangkannya dengan angka depresiasi. Cara ini paling umum digunakan karena memberi gambaran lengkap mengenai kondisi properti secara keseluruhan, bukan hanya dari salah satu sisi saja.
Metode Lain dalam Menghitung Nilai Appraisal
Selain cost approach, penilai properti juga bisa memakai dua metode lain tergantung jenis dan tujuan penilaian. Ketiganya sering dikombinasikan agar hasil appraisal lebih akurat.
Pemilihan metode biasanya disesuaikan dengan jenis properti dan ketersediaan data pembanding di lapangan.
Perbedaan Appraisal Internal Bank dan KJPP Independen
Penilai internal bank dan KJPP independen sama-sama berwenang melakukan appraisal, namun ada beberapa perbedaan yang perlu diperhatikan calon debitur.
Pada kasus tertentu, seperti pengajuan kredit dengan plafon besar atau properti yang berpotensi bersengketa, bank bisa meminta hasil appraisal dari KJPP independen sebagai pembanding.
Contoh Perhitungan Appraisal Rumah
Agar lebih mudah dipahami, berikut simulasi perhitungan appraisal untuk sebuah rumah.
- Nilai tanah: Rp 300.000.000
- Nilai bangunan: Rp 200.000.000
- Depresiasi: Rp 50.000.000
Dari data tersebut, nilai appraisal dihitung dengan menjumlahkan Rp 300.000.000 dan Rp 200.000.000, lalu dikurangi Rp 50.000.000. Hasilnya, nilai appraisal rumah tersebut adalah Rp 450.000.000.
Contoh lain bisa dilihat pada rumah dengan luas bangunan 100 meter persegi dan luas tanah 150 meter persegi di Kota Bandung. Meski kondisi fisiknya masih terawat, usia rumah tersebut sudah mencapai 20 tahun.
Nilai rata-rata bangunan sejenis di lokasi tersebut mencapai Rp 2.500.000 per meter persegi, sedangkan nilai tanahnya sekitar Rp 3.000.000 per meter persegi. Karena usianya sudah 20 tahun, nilai bangunan diperkirakan menyusut Rp 1.000.000 tiap tahun.
Hasil perhitungannya, nilai bangunan mencapai Rp 250.000.000 dan nilai tanah sebesar Rp 450.000.000. Setelah dikurangi depresiasi selama 20 tahun, total nilai appraisal rumah tersebut menjadi sekitar Rp 430.000.000.
Angka ini bisa dijadikan patokan saat menentukan harga jual maupun mengajukan KPR untuk properti dengan spesifikasi serupa. Namun perlu diingat, bank umumnya hanya memberikan plafon sekitar 70 hingga 80 persen dari nilai appraisal, bukan nilai penuhnya.
Dengan demikian, rumah bernilai appraisal Rp 430.000.000 kemungkinan hanya akan mendapat plafon KPR berkisar Rp 301.000.000 sampai Rp 344.000.000.
Jika Hasil Appraisal Lebih Rendah dari Harga Jual
Situasi ini cukup sering terjadi dan kerap membuat pembeli maupun penjual kebingungan. Ada beberapa langkah yang bisa diambil ketika hasil appraisal ternyata di bawah harga jual yang disepakati.
- Bernegosiasi ulang harga jual dengan penjual properti
- Menambah porsi uang muka agar kekurangan plafon kredit bisa tertutupi
- Mengajukan appraisal ulang, baik ke bank yang sama maupun bank lain
- Melengkapi data pembanding properti sejenis sebagai bahan keberatan atas hasil penilaian
Mengajukan appraisal ke lebih dari satu bank juga sah dilakukan, mengingat setiap lembaga bisa memiliki hasil penilaian yang sedikit berbeda satu sama lain.
Cara Menghitung Appraisal Rumah secara Online
Menghitung appraisal secara manual memang membutuhkan riset dan ketelitian. Sebagai alternatif, taksiran harga properti kini juga bisa diperoleh secara online melalui berbagai kalkulator harga rumah yang tersedia di internet.
Cara penggunaannya cukup sederhana. Cukup masukkan lokasi properti, luas tanah, dan luas bangunan pada kolom yang disediakan, lalu klik tombol pencarian.
Sistem kalkulator akan menampilkan estimasi harga rumah terkini sesuai lokasi yang dimasukkan, lengkap dengan tren harga dalam beberapa bulan terakhir. Cara ini bisa menjadi langkah awal sebelum melakukan perhitungan manual yang lebih rinci.
Setelah mendapat estimasi nilai properti, langkah berikutnya bisa dilanjutkan dengan mengecek simulasi cicilan melalui Kalkulator KPR, sehingga perkiraan angsuran bulanan dan plafon kredit bisa langsung diketahui.
Cara Lolos Appraisal Bank
Selain mengetahui cara menghitung nilai properti, calon debitur juga perlu mempersiapkan diri agar proses appraisal berjalan lancar dan hasilnya optimal.
Melengkapi Persyaratan KPR
Pemenuhan syarat pengajuan KPR turut memengaruhi hasil appraisal dan keputusan akhir bank. Meski ketentuan tiap bank berbeda, dokumen yang umumnya diminta meliputi:
- Fotokopi KTP pemohon dan pasangan, bila sudah menikah
- Fotokopi Kartu Keluarga
- Fotokopi Surat Nikah atau Cerai, jika ada
- Fotokopi NPWP
- Slip gaji tiga bulan terakhir atau Surat Keterangan Penghasilan
- Rekening koran tiga hingga enam bulan terakhir
- Surat Keterangan Kerja untuk karyawan atau pegawai
- SIUP, TDP, atau Surat Izin Praktek untuk pengusaha dan profesional
- Laporan keuangan satu hingga dua tahun terakhir untuk pengusaha
- Fotokopi Sertifikat Tanah, baik SHM maupun SHGB
- Fotokopi IMB atau PBG
- Fotokopi bukti pembayaran PBB tahun terakhir
- Denah lokasi dan denah bangunan rumah
Menjaga Riwayat Kredit agar Tetap Lancar
Bank akan melakukan pengecekan riwayat kredit melalui BI Checking atau SLIK OJK sebelum menyetujui pengajuan. Pastikan tidak ada tunggakan cicilan yang tertinggal, baik dari kartu kredit, pinjaman daring, maupun kredit kendaraan.
Riwayat kredit bersih dengan kolektibilitas 1 akan meningkatkan peluang pengajuan KPR disetujui, sekaligus memperbesar kemungkinan plafon yang diberikan sesuai harapan.
Merapikan Kondisi Rumah Sebelum Disurvei
Sebelum tim appraisal datang, ada baiknya melakukan perbaikan kecil pada rumah terlebih dahulu. Mengecat ulang dinding yang mulai kusam, membetulkan genteng bocor, atau membersihkan area pekarangan bisa memberi kesan positif.
Rumah yang terawat dan tampak siap huni cenderung mendapat nilai appraisal lebih tinggi dibanding rumah yang kondisinya rusak atau terbengkalai. Kesan pertama saat survei lapangan turut memengaruhi penilaian akhir yang diberikan oleh tim penilai bank.
Pertanyaan yang Sering Diajukan seputar Appraisal
- Apakah appraisal wajib dilakukan untuk pengajuan KPR?
Ya, hampir seluruh bank mewajibkan proses appraisal sebelum menyetujui pengajuan KPR. Hasil penilaian ini menjadi dasar penentuan plafon kredit yang layak diberikan kepada pemohon. - Apakah hasil appraisal bisa dinegosiasikan dengan bank?
Hasil appraisal pada dasarnya bersifat teknis dan sulit dinegosiasikan langsung. Namun pemohon bisa mengajukan keberatan dengan melampirkan data pembanding properti sejenis, atau meminta penilaian ulang. - Berapa lama proses appraisal rumah biasanya berlangsung?
Proses appraisal rumah tapak umumnya memakan waktu tiga sampai tujuh hari kerja sejak survei lapangan dilakukan, tergantung lokasi dan kompleksitas properti yang dinilai. - Apakah appraisal sama dengan NJOP?
Keduanya berbeda. Appraisal diterbitkan bank atau KJPP untuk kebutuhan kredit dan cenderung mendekati harga pasar, sedangkan NJOP diterbitkan pemerintah sebagai dasar perhitungan pajak. - Siapa yang membayar biaya appraisal, pembeli atau penjual?
Pada pengajuan KPR, biaya appraisal umumnya dibebankan kepada pemohon kredit sebagai bagian dari biaya provisi. Pada transaksi jual beli langsung, biaya ini bisa dinegosiasikan antara pembeli dan penjual. - Apakah hasil appraisal bisa berbeda antara satu bank dengan bank lain?
Bisa. Setiap bank memiliki tim penilai dan kebijakan yang berbeda, sehingga hasil appraisal atas properti yang sama tidak selalu identik antar lembaga.