APHT Adalah: Dasar Hukum, Fungsi dan Syarat Pembuatan
APHT adalah Akta Pemberian Hak Tanggungan, yaitu akta PPAT yang menjadikan tanah atau rumah sebagai jaminan pelunasan utang debitur kepada bank atau kreditur. Tanpa akta itu, hak tanggungan atas rumah yang dicicil tidak dapat lahir.
Akta itu sering baru dikenal saat hari akad kredit, ketika berkas sudah menumpuk di meja notaris. Supaya calon debitur tidak kaget dengan isi, syarat, hingga ongkosnya, tim Opulence Property menyusun pembahasan berikut secara runtut.
Apa Itu APHT
Merujuk pada kepanjangan APHT, yaitu Akta Pemberian Hak Tanggungan, dokumen tersebut dibuat untuk memberikan hak tanggungan kepada kreditur sebagai jaminan atas utang tertentu.
Pihak yang menjaminkan objek disebut pemberi hak tanggungan, umumnya debitur sendiri. Pihak penerima jaminan disebut pemegang hak tanggungan, yakni bank atau lembaga pembiayaan.
Objek jaminannya berupa hak atas tanah, yakni hak milik, hak guna bangunan, atau hak pakai atas tanah negara, berikut bangunan di atasnya. Apartemen berstatus hak milik atas satuan rumah susun juga dapat dibebani hak tanggungan.
Akta itu berstatus akta otentik yang dibuat Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT), bukan oleh bank. Apabila objek dimiliki lebih dari satu orang, seluruh pemilik wajib ikut menandatangani.
Dasar Hukum APHT
Landasan utama APHT adalah Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah beserta Benda-Benda yang Berkaitan dengan Tanah, atau disingkat UUHT.
Pasal-pasal yang bersentuhan langsung dengan APHT meliputi:
- Pasal 10 ayat (2) yang mewajibkan pemberian hak tanggungan dilakukan melalui APHT buatan PPAT
- Pasal 11 yang mengatur isi APHT, termasuk janji-janji yang dapat dicantumkan
- Pasal 13 yang mengatur pendaftaran di Kantor Pertanahan sebagai saat lahirnya hak tanggungan
- Pasal 2 ayat (2) yang memungkinkan pelunasan bertahap dan pelepasan sebagian objek jika diperjanjikan dalam APHT
- Pasal 20 yang mengatur eksekusi objek jaminan apabila debitur wanprestasi
Aturan pelaksananya mencakup Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 yang mengubah aturan Jabatan PPAT, termasuk batas uang jasa PPAT.
Pendaftarannya kini mengacu pada Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 5 Tahun 2020 tentang Pelayanan Hak Tanggungan Terintegrasi Secara Elektronik.
Fungsi APHT untuk Debitur dan Kreditur
Bagi kreditur, APHT memberi kedudukan yang diutamakan. Jika debitur gagal bayar, hasil penjualan objek jaminan didahulukan untuk melunasi piutang bank dibandingkan kreditur lain.
Bagi debitur, APHT menjadi syarat agar kredit dapat berjalan. Akta yang tersusun rapi juga memberi kepastian mengenai hak, kewajiban, dan cara jaminan dilepas setelah utang lunas.
Fungsi utama APHT dapat dirinci sebagai berikut:
- Mengikat tanah atau rumah sebagai jaminan pelunasan utang
- Memberi bank kedudukan didahulukan dibandingkan kreditur lain
- Menjadi dasar terbitnya Sertifikat Hak Tanggungan yang berkekuatan eksekutorial
- Memberi kepastian hukum mengenai batas hak dan kewajiban kedua pihak
Isi dan Syarat Pembuatan APHT
UUHT mewajibkan sejumlah unsur tercantum di dalam akta. Jika unsur tersebut tidak lengkap, akta berisiko batal demi hukum dan tidak dapat dipakai untuk pendaftaran.
Unsur wajib yang harus tercantum meliputi:
- Nama dan identitas pemberi serta pemegang hak tanggungan
- Alamat kedua pihak
- Penunjukan jelas atas utang yang dijamin
- Nilai tanggungan
- Uraian jelas mengenai objek hak tanggungan
Selain unsur wajib, APHT dapat memuat janji-janji tambahan, misalnya larangan menyewakan objek tanpa izin bank atau hak bank menjual objek atas kekuasaan sendiri bila debitur lalai.
Dokumen yang harus disiapkan pemberi hak tanggungan meliputi:
- KTP, kartu keluarga, dan NPWP pemilik objek
- Buku nikah dan KTP pasangan bagi pemilik yang telah menikah
- Sertifikat asli atas objek yang dijaminkan
- Bukti pembayaran PBB tahun terakhir
- Perjanjian kredit atau akta pengakuan utang dari bank
Contoh Struktur APHT
Contoh APHT umumnya berupa formulir baku akta PPAT, sehingga bank dan PPAT tinggal mengisi data pihak, utang, dan objek. Susunannya secara garis besar sebagai berikut:
Nilai tanggungan, uraian objek, dan janji tambahan layak dicermati lebih teliti karena menentukan hak bank ketika kredit bermasalah. Draf APHT dapat diminta dari PPAT beberapa hari sebelum akad.
Peran Notaris dan PPAT dalam Pembuatan APHT
Notaris dan PPAT merupakan dua jabatan yang berbeda, dengan dasar pengangkatan yang berbeda pula. Sejumlah notaris merangkap PPAT, sehingga akad kredit dan APHT dapat selesai di satu kantor.
Notaris yang belum diangkat sebagai PPAT tidak berwenang membuat APHT. Karena itu, status jabatan rekanan bank perlu dipastikan sebelum hari akad.
PPAT hanya berwenang membuat akta atas tanah yang berada di wilayah kerjanya, yakni kabupaten atau kota. Rumah di Kota Bandung, misalnya, dibuatkan APHT oleh PPAT yang wilayah kerjanya mencakup Kota Bandung.
Bank umumnya memiliki daftar PPAT rekanan. Pemilihan PPAT di luar daftar tergantung kebijakan bank, sehingga perlu dikonfirmasi sejak awal.
Tugas PPAT mencakup memeriksa sertifikat, membacakan akta, menyaksikan tanda tangan, hingga mendaftarkan hak tanggungan ke Kantor Pertanahan.
Proses Pembuatan APHT dalam Pengajuan KPR
Urutan pembuatan APHT mengikuti jalannya pengajuan KPR, mulai dari persetujuan bank hingga terbitnya Sertifikat Hak Tanggungan. Tahapannya sebagai berikut:
- Bank menyetujui kredit, lalu debitur menandatangani perjanjian kredit atau akta pengakuan utang yang memuat janji memberikan hak tanggungan
- Notaris atau PPAT memeriksa keaslian dan status sertifikat di Kantor Pertanahan
- Pemberi dan pemegang hak tanggungan menandatangani APHT di hadapan PPAT dengan disaksikan dua orang saksi
- PPAT mengirim APHT beserta berkas pendukung ke Kantor Pertanahan paling lambat tujuh hari kerja setelah penandatanganan
- Kantor Pertanahan membuat buku tanah hak tanggungan, dan hak tanggungan resmi lahir pada tanggal buku tanah tersebut
- Sertifikat Hak Tanggungan diterbitkan dan diserahkan kepada bank
Sejak layanan Hak Tanggungan Elektronik berjalan, pendaftaran dilakukan secara daring oleh PPAT atau bank lewat sistem Kementerian ATR/BPN. Debitur tidak perlu mendaftar sendiri.
Sertifikat Hak Tanggungan memuat irah-irah "Demi Keadilan Berdasarkan Ketuhanan Yang Maha Esa". Dengan irah-irah itu, kekuatan eksekutorialnya setara putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap.
Selama kredit berjalan, sertifikat asli umumnya disimpan bank sampai seluruh cicilan lunas.
Lama Proses Pembuatan APHT
Pembuatan APHT berlangsung dalam dua tahap. Penandatanganan di kantor PPAT selesai pada hari akad, sedangkan pendaftaran di Kantor Pertanahan mengikuti batas waktu dalam aturan.
Rincian waktu setiap tahap sebagai berikut:
Jalur elektronik meniadakan pengantaran berkas fisik, tetapi jadwal penyerahan Sertifikat Hak Tanggungan tetap bergantung pada PPAT dan Kantor Pertanahan. Perkiraan tanggalnya sebaiknya ditanyakan saat akad.
Penerapan APHT pada KPR Subsidi, KPR Inden, Take Over, dan Kredit Multiguna
Alur APHT pada KPR reguler tidak selalu berlaku untuk jenis kredit lain. Urutan dokumen dan biaya dapat berubah menurut kondisi sertifikat serta jenis kreditnya, sebagaimana tabel berikut:
Pada KPR inden, SKMHT menjadi penghubung sampai sertifikat atas nama pembeli terbit, sehingga batas waktunya perlu dipantau.
Pada take over, bank baru meminta roya atas hak tanggungan bank lama sebelum atau bersamaan dengan pemasangan hak tanggungan baru. Selisih bunga perlu dihitung bersama biaya tersebut.
Pada kredit multiguna, tidak ada AJB karena objek sudah dimiliki debitur. APHT dibuat atas nilai hak tanggungan yang mengikuti plafon pinjaman.
Apa Itu Biaya APHT
Biaya APHT adalah gabungan beberapa komponen yang dibayar sebelum dana kredit dicairkan, bukan satu tarif tunggal. Besarnya bergantung pada nilai hak tanggungan dan kantor PPAT yang dipilih.
Komponen yang masuk dalam perhitungan meliputi:
- Uang jasa PPAT untuk pembuatan akta, termasuk honorarium saksi
- Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) pendaftaran hak tanggungan di Kantor Pertanahan
- Pengecekan sertifikat di Kantor Pertanahan sebesar Rp50.000 per sertifikat
- Biaya SKMHT apabila surat kuasa dibuat lebih dahulu
- Biaya administrasi kantor PPAT, mencakup fotokopi, meterai, dan pengurusan berkas
Uang jasa PPAT tidak boleh melebihi 1% dari nilai yang tercantum dalam akta menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016. Peraturan Menteri ATR/Kepala BPN Nomor 33 Tahun 2021 menurunkan batas itu untuk nilai yang lebih tinggi.
Tarif PNBP pendaftaran hak tanggungan diatur Peraturan Pemerintah Nomor 128 Tahun 2015 dan dihitung per sertifikat. Untuk APHT, acuan perhitungannya umumnya nilai hak tanggungan yang tertera dalam akta, sebagaimana tabel berikut:
Nilai hak tanggungan sering ditetapkan bank lebih tinggi dari plafon kredit, misalnya 125%, untuk menutup bunga, denda, dan ongkos eksekusi. Angka itu hanya contoh karena setiap bank memiliki kebijakan sendiri.
Dengan asumsi tersebut, simulasi batas atas komponen resmi untuk dua plafon KPR adalah sebagai berikut:
Total tersebut belum termasuk biaya SKMHT, administrasi kantor PPAT, serta provisi, administrasi, dan asuransi dari bank yang diatur dalam perjanjian kredit. Uang jasa PPAT pada kenyataannya dapat lebih rendah dari batas atas.
Biaya akta jual beli (AJB), balik nama, dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) termasuk biaya transaksi jual beli, bukan komponen APHT.
Pembayarannya memang sering berbarengan dengan APHT pada hari akad, sehingga rincian dari PPAT perlu dibaca per pos.
Biaya APHT ditanggung debitur selaku pemberi hak tanggungan. Pembelian secara tunai tanpa KPR tidak memunculkan biaya tersebut.
Tarif PNBP pertanahan juga tercatat dalam rencana revisi pemerintah, sehingga angka di atas perlu dicek ulang pada PPAT sebelum akad.
Pengalaman Opulence Property Mendampingi Pembeli Rumah
Pendampingan pembeli rumah hampir selalu dibuka dengan pertanyaan yang sama, yaitu berapa dana yang harus siap pada hari akad. Jawabannya melibatkan APHT, karena akta itu menimbulkan biaya tersendiri.
Di awal, pihak Opulence Property akan menginfokan kepada calon pembeli terkait biaya APHT yang masuk dalam komponen biaya KPR atau biaya notaris, sebelum formulir pemesanan ditandatangani.
Saat mendampingi pembeli unit rumah yang dijual di Antapani, tim mencocokkan rincian biaya dari bank dengan rincian dari PPAT. Langkah itu menjaga agar tidak ada pos yang terhitung ganda.
Sertifikat dicek lebih dulu di Kantor Pertanahan, lalu jadwal akad disesuaikan dengan PPAT yang wilayah kerjanya mencakup lokasi rumah. Pembeli juga diminta membaca draf APHT sebelum hari akad.
Dengan urutan tersebut, pembeli sudah mengenal setiap angka dan dokumen sebelum bertemu notaris. Keputusan pun diambil dengan kepala dingin, bukan di tengah tumpukan berkas.
Hal yang Perlu Dicek sebelum Menandatangani APHT
Akta yang sudah ditandatangani sulit diubah, sehingga pemeriksaan lebih dulu sangat menguntungkan. Opulence Property menyarankan calon debitur mengecek hal berikut:
- Kesesuaian nama, alamat, dan identitas pada akta dengan sertifikat serta KTP
- Nilai hak tanggungan dan utang yang dijamin sesuai dengan perjanjian kredit
- Uraian objek, termasuk luas tanah, nomor sertifikat, dan letak bangunan
- Janji-janji yang dicantumkan, terutama soal penyewaan objek dan penjualan oleh bank
- Rincian biaya tertulis dari PPAT beserta kuitansi resmi
Minta salinan APHT setelah ditandatangani, lalu simpan bersama salinan perjanjian kredit. Salinan itu menjadi pegangan apabila muncul perbedaan pendapat dengan bank di kemudian hari.
Ketentuan dan tarif dapat berubah, sehingga konfirmasi kepada PPAT, bank, atau Kantor Pertanahan setempat tetap diperlukan sebelum akad.
Risiko Gagal Bayar pada APHT
Jika debitur gagal bayar, bank dapat mengeksekusi objek berdasarkan kekuatan eksekutorial Sertifikat Hak Tanggungan. Dasar pelaksanaannya terdapat pada Pasal 6 dan Pasal 20 UUHT.
Penjualan dapat ditempuh lewat lelang umum melalui Kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL). Penjualan di bawah tangan juga dimungkinkan atas kesepakatan pemilik dan bank bila harga tertinggi dapat diperoleh.
Penjualan di bawah tangan baru dapat dilakukan setelah lewat satu bulan sejak pemberitahuan tertulis dan pengumuman di dua surat kabar, selama tidak ada pihak yang berkeberatan.
Bank tidak dapat langsung memiliki rumah tersebut. Janji yang memberi bank hak memiliki objek saat debitur cedera janji batal demi hukum menurut Pasal 12 UUHT.
Kelebihan hasil penjualan setelah utang, bunga, dan biaya terbayar menjadi hak pemilik objek.
Langkah yang dapat ditempuh sebelum kredit memasuki tahap eksekusi meliputi:
- Menghubungi bank sejak cicilan mulai terasa berat
- Mengajukan restrukturisasi atau perpanjangan jangka waktu kredit
- Menjual rumah secara sukarela dengan harga pasar untuk melunasi sisa utang
- Meminta rincian sisa utang secara tertulis sebelum mengambil keputusan
Cara Mengecek Status Hak Tanggungan
Pembuatan APHT belum berarti hak tanggungan sudah terdaftar. Hak tanggungan baru lahir setelah dicatat di buku tanah Kantor Pertanahan, sehingga status pendaftarannya layak dicek.
Pengecekan dapat ditempuh melalui beberapa jalur, yaitu:
- Meminta bukti pendaftaran atau salinan Sertifikat Hak Tanggungan dari bank atau PPAT
- Mengajukan pengecekan sertifikat di Kantor Pertanahan untuk melihat catatan pada buku tanah
- Memantau status berkas lewat aplikasi Sentuh Tanahku dari Kementerian ATR/BPN
- Meminta PPAT menunjukkan hasil pendaftaran pada sistem Hak Tanggungan Elektronik
Sistem Hak Tanggungan Elektronik hanya dapat diakses PPAT dan perusahaan jasa keuangan, sehingga debitur perlu meminta bantuan keduanya.
Cara Menghapus Hak Tanggungan Setelah Kredit Lunas
Setelah cicilan lunas, catatan hak tanggungan tidak otomatis hilang dari sertifikat. Pencoretan atau roya perlu diurus agar objek benar-benar bebas dari beban jaminan.
Langkah pengurusan roya secara umum adalah:
- Bank menerbitkan surat keterangan lunas dan surat roya
- Debitur atau bank mengajukan permohonan roya ke Kantor Pertanahan, termasuk lewat layanan elektronik
- Sertifikat Hak Tanggungan ditarik dan catatan hak tanggungan pada buku tanah dicoret
- Sertifikat hak atas tanah dikembalikan kepada pemilik tanpa catatan beban
Biaya roya sebesar Rp50.000 per sertifikat menurut tarif PNBP yang berlaku. Pengurusan sebaiknya dilakukan segera, terutama sebelum properti dijual atau dijadikan agunan kembali.
Menjual Properti yang Masih Dibebani Hak Tanggungan
Rumah yang masih dibebani hak tanggungan tetap dapat dijual, tetapi hak tanggungan mengikuti objek ke tangan pembeli. Karena itu, hak tanggungan perlu dilunasi dan dihapus sebagai bagian dari transaksi.
Skenario yang umum ditempuh meliputi:
- Penjual melunasi KPR lebih dulu, lalu roya diurus sebelum AJB ditandatangani
- Pembayaran dari pembeli dipakai melunasi sisa KPR pada hari transaksi, kemudian roya diproses bank
- Pembeli mengajukan KPR di bank lain, dan dana pencairannya dipakai melunasi bank lama
- Kredit dialihkan kepada pembeli atas persetujuan tertulis bank
Over kredit tanpa persetujuan bank berisiko, karena bank tetap mencatat debitur lama sebagai penanggung utang. Cicilan yang macet tetap membebani penjual dan dapat berujung eksekusi atas rumah yang sudah berpindah tangan.
Pembeli perlu meminta bukti pelunasan, surat roya, dan sertifikat yang sudah bersih dari catatan hak tanggungan sebelum membayar penuh.
Perbedaan APHT dan SKMHT
SKMHT adalah Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, yaitu kuasa dari pemilik objek kepada bank agar hak tanggungan dapat dibebankan kelak melalui APHT.
Surat kuasa itu dipakai ketika APHT belum dapat dibuat, misalnya karena sertifikat atas nama pembeli belum terbit atau masih menunggu proses pemecahan dari pengembang.
Masa berlakunya terbatas. Untuk tanah bersertifikat, APHT wajib dibuat paling lambat satu bulan sejak SKMHT diberikan, sedangkan tanah yang belum terdaftar diberi waktu tiga bulan, kecuali untuk kredit tertentu.
Perbedaan keduanya dapat dilihat dari beberapa aspek, yaitu:
- APHT merupakan akta pemberian hak tanggungan yang sebenarnya, sedangkan SKMHT hanya kuasa untuk membuatnya kelak
- APHT wajib didaftarkan ke Kantor Pertanahan, sedangkan SKMHT tidak melahirkan hak tanggungan
- APHT berlaku hingga utang lunas, sedangkan SKMHT memiliki batas waktu
- APHT hanya dibuat oleh PPAT, sedangkan SKMHT dapat dibuat oleh notaris atau PPAT
Perbedaan APHT dengan Sertifikat Hak Tanggungan, AJB, dan Perjanjian Kredit
Beberapa dokumen lain sering tertukar dengan APHT karena ditandatangani atau diterima pada waktu yang berdekatan. Perbedaan fungsinya dapat dilihat pada tabel berikut:
Sertifikat Hak Tanggungan bukan salinan APHT. Dokumen itu terbit dari Kantor Pertanahan setelah pendaftaran, sedangkan APHT lahir lebih dulu di kantor PPAT.
Perjanjian kredit berstatus perjanjian pokok, sedangkan APHT bersifat tambahan yang mengikuti perjanjian pokok. Itulah sebabnya hak tanggungan ikut hapus ketika utang yang dijamin hapus.
Pertanyaan Umum seputar APHT
- Apakah APHT bisa dibatalkan?
APHT tidak dapat dibatalkan secara sepihak oleh debitur atau bank. Akta dapat batal demi hukum jika unsur wajibnya tidak terpenuhi, atau dibatalkan lewat putusan pengadilan bila terdapat cacat hukum. Hak tanggungan sendiri hapus antara lain karena utang lunas atau karena bank melepaskan haknya. - Bagaimana jika APHT hilang?
Akta asli APHT disimpan PPAT sebagai protokol, sehingga salinannya dapat diminta ke PPAT pembuat akta. Jika yang hilang adalah Sertifikat Hak Tanggungan, bank sebagai pemegangnya mengurus penggantian lewat Kantor Pertanahan. - Apakah penandatanganan APHT bisa diwakilkan?
Bisa, tetapi kuasanya harus berupa SKMHT yang dibuat notaris atau PPAT, bukan surat kuasa biasa. Kuasa tersebut juga tidak boleh memuat kuasa substitusi. - Apakah pembelian rumah secara tunai memerlukan APHT?
Tidak. APHT hanya muncul bila pembelian dibiayai kredit dengan jaminan properti. Pembelian tunai cukup melalui AJB dan balik nama. - Apakah APHT harus dibuat di kota tempat tinggal debitur?
Tidak harus. APHT dibuat oleh PPAT yang wilayah kerjanya mencakup lokasi objek jaminan, bukan lokasi tempat tinggal debitur. - Apakah KPR rumah subsidi tetap memerlukan APHT?
Tetap memerlukan jaminan hak tanggungan. Syarat dan biaya mengikuti ketentuan program serta bank pelaksana.